中國房地產市場2016總結與2017趨勢展望

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2017-01-07

[導讀]2017趨勢展望

《中國房地產市場2016總結與2017趨勢展望》


2017年1月4日,首屆中國房地產大數據年會在上海崇明島召開。會議中,中國指數研究院發布《中國房地產市場2016總結與2017趨勢展望》,基于全面的房地產大數據體系,對2016年的市場形勢進行了總結,并對2017年的行業發展做出預判,為社會各界提供借鑒和參考。

2016年,房地產市場迎來本輪周期的高點,全年成交規模創歷史新高,城市分化態勢延續。國慶節前后,各地政府密集出臺調控政策,四季度市場走勢漸趨平穩。

政策方面,政策環境由松趨緊,因城施策嚴控市場風險。2016年房地產政策經歷了從寬松到熱點城市持續收緊的過程:“兩會”提出因城施策去庫存,但隨著熱點城市房價地價快速上漲,政策分化進一步顯現。一方面,熱點城市調控政策不斷收緊,限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼,遏制投資投機性需求,防范市場風險;另一方面,三四線城市仍堅持去庫存策略,從供需兩端改善市場環境。同時,中央加強房地產長效機制建設,區域一體化、新型城鎮化等繼續突破前行,為行業長期發展積極構建良好環境。

價格方面,熱點城市房價漲幅顯著,調控收緊后價格趨穩。受寬松貨幣環境、階段性供求緊張及地價上漲影響,熱點城市房價快速攀升,1~11月百城住宅價格累計上漲17.83%。在四季度多城調控政策密集出臺后,熱點城市的新房及二手房價格漲幅均出現回落。

成交方面,市場成交全年高位運行,成交結構明顯上移。2016年,各類需求持續釋放,房地產交易高位運行,50個代表城市商品住宅成交量同比增長超兩成,絕對量創歷史同期新高。國慶節前后熱點城市調控政策密集出臺,代表城市市場熱度開始回落,四季度成交量高位下調。從成交結構來看,核心一二線城市各層級產品總價提升顯著,熱點城市的改善需求也積極釋放,成交結構上移,大戶型成交占比提升。

土地方面,一二線土地市場高熱,高價地開發蘊風險。2016年,300個城市土地市場供求仍呈下降趨勢,各類用地推出同比下降11.0%,成交同比下降5.7%。但是,熱點城市土地市場持續高熱,拉高了全國整體住宅樓面均價及溢價率,全國300個城市各類用地成交樓面價同比上漲38.7%;平均溢價率為43.13%,較2015年提高26.91個百分點。值得注意的是,2016年房企銷售回暖及寬松的資金環境,企業拿地熱情高漲,重點一二線城市高價地塊頻出,尤其是合肥、蘇州、南京、上海等城市,未來市場走勢十分值得關注。

企業方面,百億房企市場份額升至五成,行業整合加速。2016年,品牌房企銷售業績再創新高,百億房企擴容至131家,市場份額升至50%,且恒大、萬科及碧桂園銷售額超過3000億元,開啟了房企規模化發展的新時代。在良好銷售業績支持下,企業現金流充裕,拿地意愿強烈。2016年行業格局也在發生著深刻變化,央企、國企加快整合重組,房企資本融合進程加快。

2017年,因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化,熱點城市面臨量價回調,而三四線城市有望延續平穩走勢。

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析,預計2017年全國房地產市場將呈現“銷售量價回調,新開工小幅下降,投資低速增長”的特點。需求方面,2017年是本輪房地產周期的末期,商品房銷售面積受到政策、貨幣環境的影響,將出現回調,預計全年降幅將達到12.8% ~14.8%,其中一線及二線城市銷售面積將呈現下降,二線城市降幅較為顯著,三四線城市市場波動平緩。供應方面,鑒于一二線城市銷售回落,新開工意愿也不足,而前期土地成交處于低位,將使全國新開工出現小幅下降,預計全年降幅在3.0%以內。但預計2017年企業補倉意愿加強,拿地將有所增加,推動投資增長,我們測算房地產投資增速在2.5%~4.5%之間。價格方面,需求回調導致價格有所下跌,預計全年跌幅在1.9%到3.9%之間。

2017年我們對于一二線城市市場的整體判斷是量價進入調整階段,但是不同的城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代,新房開發建設的市場空間不斷被壓縮,城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題,租房市場也有望成為行業新機遇。二線過熱城市房價空間被透支,“量價回調”成大概率事件,但具備產業和人口支撐的城市,將成為下一個發展的新風口,天津、武漢和鄭州受益于城市群發展,城市潛力逐漸顯現,量價進入平穩增長周期;西部節點型城市發展有望進入新階段,房價尚屬相對洼地,如重慶、成都、西安等城市。此外,位于大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市,房地產市場發展仍具備潛力。

代表城市共50個,一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市;二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、海口、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個城市,主要是各省會城市和計劃單列市;三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮江、紹興、宿州、韶關、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通21個城市,主要指地級市。


 
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